V idiličnem Malostonskem zalivu, v bližini polotoka Pelješac in občine Ston, se prodaja redek dragulj hrvaške obale – majhen otok, velik približno 2,17 hektarja (21.677 kvadratnih metrov). Ta “Veliki Školj”, kot ga opisujejo lokalni prebivalci, je prekrit z gostim borovim gozdom in ima celo lasten izvir pitke vode. Lokacija je mirna in zaščitena, idealna za tiste, ki sanjajo o zasebnem raju, ekološkem konceptu ali robinzonskem luksuzu. Cena? 3.250.000 evrov. Vendar pa visoka cena ni glavni razlog, zakaj potencialni kupci odnehajo.
Otok je v lasti družine iz Zamasline na Pelješču in je na trgu že od leta 2023. Interes je minimalen, večinoma od tujcev, ki iščejo ekskluzivno nepremičnino.
Glavna ovira je namreč stroga zakonodaja: na otoku se ne sme graditi, razen v funkciji marikulture – torej vzgoje školjk. Možna je le izgradnja objekta do 30 kvadratnih metrov bruto površine, in to samo, če ima lastnik vsaj en hektar koncesije na pomorskem dobru, izključno za školjke.
Kdo bi dal več kot tri milijone evrov za otok brez možnosti gradnje in zasebnosti?
Dodatne omejitve izhajajo iz novega zakona, ki je stopil v veljavo 1. januarja 2026. Ta dovoljuje gradnjo na kmetijskih zemljiščih večjih od 5000 kvadratnih metrov, vendar le do 20 kvadratnih metrov in samo kot orodjarno – brez komunalnih priključkov ali apartmajev. Za registracijo družinskega kmetijskega gospodarstva (OPG) je potrebnih najmanj tri hektarje, otok pa mora biti oddaljen vsaj 100 metrov od obale, kar v zaščitenem Malostonskem zalivu ni mogoče.
Poleg tega lastnik ne more prepovedati drugim pristajanja na obali, plovbe v bližini ali kopanja na plažah, saj to ureja zakonodaja. Kljub temu otok ponuja edinstvene možnosti za tiste, ki so pripravljeni na omejitve. Edino, kar bi bilo mogoče narediti v ponujenih okvirjih, je gradnja male hiške za marikulturo ali robinzonski turizem.
Kot kaže praksa, sanje o luksuzni vili ali resortu na samotnem otoku hitro zbledijo, ko se soočijo z realnostjo hrvaških predpisov. Ta otok ni le nepremičnina, ampak simbol izzivov, s katerimi se sooča hrvaška obala: med željo po razvoju in potrebo po ohranjanju narave. Če iščete mir in zasebnost brez velikih posegov, je to morda idealna izbira – za tiste, ki so pripravljeni plačati ceno in sprejeti pravila igre.
C. Š.