V Sloveniji so stanovanja vse manj dostopna, primanjkuje najemnih stanovanj, prav tako pa visoke cene mnogim ne omogočajo lastništva stanovanja. Pri tem so najbolj na udaru mladi, izjemno visok odstotek jih namreč še vedno živi pri starših, levičarska vlada pa se namerava na stanovanjsko krizo odzvati z gradnjo dodatnih neprofitnih stanovanj, s katerimi želi oskrbeti celo višji srednji sloj prebivalstva. V Ljubljani, kjer je stanovanjska kriza najhujša, se neprofitna stanovanja najšibkejšim podarjajo celo na elitnih lokacijah, medtem ko si srednji sloj, ki to financira, takšnih stanovanj ne more privoščiti. O vsem tem smo se pogovarjali s strokovnjakom Tomažem Štihom, ki je za Nova24TV navedel resnične razloge za nedostopnost nepremičnin, prav tako pa je ponudil nekaj rešitev, s katerimi bi lahko reševali omenjeno problematiko.
V zadnjem času se veliko govori o stanovanjski problematiki v Sloveniji, saj stanovanj primanjkuje, v skladu s tem pa rastejo tudi njihove cene. Kot izhaja iz poročila o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2018 geodetske uprave, je v letu 2018 povprečna cena stanovanja na kvadratni meter v Sloveniji znašala 1.770 evrov. Najdražja so bila stanovanja v Ljubljani, kjer je povprečna cena znašala kar 2.770 evrov na kvadratni meter, sledila je Obala brez Kopra s ceno 2.460 evrov na kvadratni meter, v Kopru je cena znašala 2.320 evrov na kvadratni meter, v okolici Ljubljane pa 2.040 evrov na kvadratni meter. Glede na navedene cene so stanovanja marsikomu resnično težko dostopna, zaradi stanja nepremičninskega trga v Sloveniji pa so še posebej na udaru mladi. Kot prikazujejo podatki Eurostata, je leta 2018 kar 59 odstotkov mladih odraslih v starosti med 18 in 34 let še vedno živelo pri starših. V luči tega veliko Slovencev na tem področju pričakuje rešitve in pomoč države, a se jih žal večina ne zaveda, da je prav država s svojim delovanjem zakrivila takšno stanje. Za komentar smo prosili strokovnjaka Tomaža Štiha, ki uvodoma pojasni, da se stanovanja v Sloveniji dražijo iz istih razlogov kot toaletni papir v Venezueli: “Rast cen nam pove, da je povpraševanje močnejše od ponudbe. V centralno-planskem okolju, kakršno je Slovenija, je to razumljivo. Uradništvo regulira posel, kjerkoli je to mogoče. Ta pa zaradi nenehnega metanja birokratskih polen pod noge ne uspe učinkovito zadovoljevati potreb prebivalstva. Če želimo delujoč stanovanjski trg, moramo iz oljenke spustiti duha prostega trga in kapitalizma. Po domače: ljudem moramo pustiti graditi. Ceneje. In z manj uradniškega vmešavanja.”
Jugoslovanski čudež so bile individualne gradnje, ki jih je oblast tolerirala in si tako kupovala socialni mir
Ker je današnje stanje na nepremičninskem trgu posledica ne le današnjih socialističnih politik, pač pa tudi socializma iz časa Socialistične federativne republike Jugoslavije, smo Štiha povprašali tudi za mnenje o tem. Takrat so se gradila številna blokovska naselja, ki pa po njegovem mnenju niso bila jugoslovanski čudež, pač pa so bile to predvsem individualne gradnje: “Samo črnih gradenj je bilo ob osamosvojitvi skoraj toliko kot vseh državnih stanovanj skupaj, zasebnih stanovanjskih hiš pa trikrat toliko.” Prejšnja generacija socialistov je bila po njegovem mnenju modrejša od sedanje, saj so si socialni mir kupovali s toleriranjem “drobnega kapitalizma”. Ko so se dogajali črne gradnje, individualno tihotapstvo, neregulirani trgi, sosedske pomoči in davčne utaje, tega niso ostro sankcionirali. Razumeli so namreč, da model socialističnega samoupravljanja ne deluje in da sta za oskrbo prebivalstva znotraj ene države nujna dva sistema. Takšen, ki je skladen z idejami “pravičnejšega družbenega reda”, in takšen, ki dejansko deluje. Kot pojasnjuje Štih, tako tudi stanovanjski trg v Jugoslaviji, kot je danes popularno reči, ni bil pravi socializem.
Jazbinškova privatizacija je ena izmed redkih uspešnih reform, ki jih je izvedla Slovenija
Veliko kritik je danes slišati na račun privatizacije stanovanj po ugodnih cenah v skladu s stanovanjskim zakonom iz leta 1991, pogosto poimenovanem kar po nekdanjem ministru Mihi Jazbinšku. Po podatkih statističnega urada je bilo vseh stanovanj v Sloveniji v začetku leta 2018 852.200, po omenjenem zakonu pa je bilo prodanih 160.405 stanovanj. Jazbinškovo privatizacijo Štih komentira takole: “Jazbinškova privatizacija je bila ena izmed redkih uspešnih reform, ki smo jih v Sloveniji izvedli. Nekateri menijo, da smo stanovanja prodali prepoceni. Toda vprašanje je, kako uspešen bi bil zakon, če bi bile cene višje, še posebej v luči dejstva, da so bili kupci socialno šibkejši sloji.” Če ne bi bilo Jazbinškovega zakona, bi imeli po Štihovih pojasnilih danes 160 tisoč državnih stanovanj več, kar pa na najemni trg ne bi imelo bistvenega vpliva. V njih bi namreč še vedno živeli isti najemniki ali pa njihovi potomci: “Najemniki bi bili eden najmočnejših lobijev v državi. Morda bi imeli po zgledu DeSUS-a v parlamentu tudi stranko, preko katere bi vsako leto zahtevali proračunska sredstva za vzdrževanje, kritje izgub zaradi prenizkih najemnin ipd. Okoli velikih (namenskih!) proračunskih sredstev bi krožilo stotine morskih psov javne porabe. Stanovalci pa še danes ne bi imeli nobenega omembe vrednega premoženja in prihrankov ter nobene možnosti, da bodo kdaj kje doma.”
Problem praznih stanovanj je mit, potrebovali bi več novogradenj
Prav tako se občasno pojavljajo pozivi k dodatnemu obdavčevanju t. i. praznih stanovanj. Po eni strani gre za tipično socialistično ukazovanje državljanom s strani države, kako naj uporabljajo svojo zasebno lastnino, po drugi strani pa se pričakuje, da bi takšne spodbude oziroma kazni z dodatno ponudbo stanovanj na trgu utegnile znižati cene. Glede na podatke statističnega urada je bilo v začetku leta 2018 res 172.200 nenaseljenih stanovanj, a kot pojasnjuje Štih, je mit o praznih stanovanjih podoben sanjam o tem, da bi začeli uporabljati opuščene tire, ki ne vodijo nikamor: “Polovica od teh stanovanj je brez osnovne infrastrukture, zgrajenih pred II. svetovno vojno. 20.000 jih je počitniških, 10.000 jih je zdomskih. Za preostala pa ne vemo, ali so res prazna (nismo preverili porabe vode in elektrike, da bi videli, če se oddajajo na črno, ampak le uradni status). In na koncu pridemo v krajih, kjer bi ljudje radi živeli, do nekaj sto enot. Kar tudi približno ni resna rešitev.” Pomenljivo je, da so bile občine z najvišjim deležem nenaseljenih stanovanj Cirkulane, Zavrč in Osilnica. Kot še izhaja iz poročila o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2018, je bila mediana leta izgradnje prodanega stanovanja 1972, kar pomeni, da je večina stanovanj že precej starih, po podatkih Eurostata pa ima Slovenija takoj za Dansko najnižji delež prodanih novih stanovanj na trgu. “Želeli smo postati referenčna, samopreskrbna, elektro zelenica Evrope. Samopreskrbni nismo, elektro tudi ne, smo pa nedvomno evropska referenca za države, ki so jim v središču prestolnice njive pomembnejše od stanovanj. Zdi se, kot da smo v preteklem desetletju v stanovanjsko politiko vključili ravno prav vsako socialistično utopijo, ki smo se je domislili. Le trgu nismo pustili delovati,” o tem meni Štih.
Vlada namerava graditi vse več neprofitnih stanovanj, a kot kažejo statistike, v takšnih stanovanjih že živi največji delež prebivalcev v EU. Je to prava rešitev glede na cenovno nedostopna stanovanja na posameznih območjih?
Glede na opisano stanje na nepremičninskem trgu je skrajna Levica napovedovala do 10 tisoč novih javnih najemnih stanovanj do konca mandata, a kot kažejo podatki Eurostata, ima Slovenija očitno v Evropski uniji glede na posest največji delež najemnikov, ki plačujejo znižano najemnino oziroma so opravičeni plačevanja najemnine, takšnih je bilo leta 2018 kar 18,9 odstotka, medtem ko je tržno najemnino plačevalo 6 odstotkov posestnikov. Skupni delež lastniških stanovanj je znašal 75,1 odstotka, kar nas uvršča nekje v povprečje EU, a le manjši delež stanovanj je pod hipoteko, kar bi lahko nakazovalo na nizko mobilnost na trgu nepremičnin oziroma na to, da so lastniška stanovanja v lasti istega lastnika že dalj časa. Izmed vseh je s hipoteko obremenjenih le 12,1 odstotka stanovanj, gre za enega izmed najnižjih deležev v EU. Štih glede tega pojasnjuje, da je smisel najemnih stanovanj v mobilnosti prebivalstva: “Imeti največ neprofitnih najemnih stanovanj v peti najmanjši članici EU, ki se jo z avtom prevozi v dveh urah in povrhu zaposlenim zagotavlja nadomestilo za prevoz na delo, nakazuje, da mi z neprofitnim najemnim ‘trgom’ rešujemo nek drug problem. Neprofitno najemno stanovanje se pri nas v resnici zdi neke vrste ‘končna rešitev stanovanjskega vprašanja’. Kdor ga dobi, se nikoli več ne izseli iz njega. Po smrti se pravica prenese na potomce. To ni začasna alternativa lastništvu, ampak zadnja postaja za pripadnike ‘generation rent’.”
Namesto da si država prizadeva oskrbeti davkoplačevalce z državnimi stanovanji, bi jim lahko z znižanjem davkov omogočila, da bi si jih privoščili sami
Cenzus za dodelitev neprofitnega stanovanja samski osebi znaša kar 2.227,76 evra neto dohodka mesečno, kar predstavlja dvakratnik povprečne mesečne neto plače. Dvočlansko gospodinjstvo je upravičeno do neprofitnega stanovanja do 2.227,76 evra mesečnega dohodka, tričlansko do 3.508,72 evra in štiričlansko do 4.121,36 evra. Prav tako širok krog upravičencev do državnih neprofitnih stanovanj na eni strani povzroča pomanjkanje takšnih stanovanj, po drugi strani pa se vprašamo o smiselnosti tega, da je do neprofitnih stanovanj, ki bi po vsaki logiki morala biti prvenstveno namenjena socialno najšibkejšim, dejansko teoretično upravičen tudi srednji višji sloj. Štiha smo tako vprašali tudi, če je pravilna politika države, da širi krog odvisnih od državnih stanovanj, namesto da bi se ukvarjala z ustvarjanjem lažjih pogojev za gradnjo? Odgovoril je: “Zdrava kmečka pamet vam pove, da so si zastavili nemogočo nalogo. Če bi z državnimi stanovanji lahko oskrbeli najštevilčnejši sloj prebivalstva, ki je v vsaki državi tudi glavni plačnik davkov, potem bi se le-ta, če bi bili davki nižji, s stanovanji lahko oskrbel sam.” V trenutku, ko je problem prevelik za srednji sloj, je problem prevelik tudi za državo, meni Štih in poudarja, da preprosto nimamo štirideset milijard za 200.000 stanovanj po 200.000 evrov: “Tako zelo smo omejili zazidljivost in zregulirali gradnjo, da si sedanje cene ne more privoščiti niti država več. Enostavno je stanovanje preveč obremenjeno z nepotrebnimi stroški, ki jih pred desetletjem sploh nismo poznali. Na verigi ustvarjanja se nam je zaredilo preveč parazitov, ki so jih sposobni nahraniti le še oni z res globokimi žepi. Otresti jih je treba. Drugače ne gre.”
Gradijo se le še luksuzna in neprofitna stanovanja; kako lahko država ustvari pogoje za gradnjo stanovanj, namenjenih tudi srednjemu razredu?
Poleg neprofitnih stanovanj se trenutno večinoma gradijo elitna stanovanja s cenami, ki dosegajo tudi 5.000 in več evrov na kvadratni meter, do česar so prav tako mnogi kritični, saj menijo, da se luksuzna stanovanja gradijo namesto stanovanj srednjega cenovnega razreda. Štih poudarja, da elitna stanovanja nikoli niso vzrok za manj dostopnih stanovanj: “Gre zgolj za poskus preživetja v razmerah, ko je graditi poceni praktično nemogoče.” Recept, s katerim bi država ustvarila pogoje za gradnjo cenovno dostopnejših stanovanj, je po njegovih besedah preprost: “Pocenimo gradnjo stanovanj, naredimo najem privlačnejši in pometimo z nelojalno državno konkurenco. Gradnjo lahko pocenimo tako, da visoke stroške pred gradnjo prerazporedimo v zmerne, prihodnje davke. Opustimo zamisli o nepremičninskem davku. Vse z nepremičninami povezane davke, vključno s komunalnim prispevkom in davkom od oddaje, nadomestimo s preprostim nadomestilom za uporabo zemljišča, obračunanim od tržne vrednosti zemlje, brez izjem. Tako bo vsak lahko lopato v zemljo zasadil brez velikega začetnega vložka.”
Prostorsko načrtovanje bi morali po njegovem mnenju decentralizirati in uvesti bi morali zakonsko minimalno kvoto zazidljivih zemljišč. Država bi morala dovoliti tudi sosedsko pomoč in tako bi aktivno spodbudila samogradnjo: “Za preproste stanovanjske hiše sprejmimo ločen zakon na nekaj straneh, ki graditelja odveže hranjenja kopice parazitov in dobaviteljev, ki so zlobirali sedanjo zakonodajo. Ponovno premislimo o razmerju med stanovanji, gozdovi in kmetijsko zemljo; nepozidanega je 96 odstotkov državnega ozemlja, morda pa lahko za gradnjo stanovanj vendarle namenimo še kakšen odstotek več, da cena pade?” Najem lahko po njegovem mnenju naredimo privlačnejši tako, da najemodajalce in najemnike bolj zaščitimo: “Z učinkovitimi deložacijami neplačnikov, s preprosto prijavo začasnega (ali stalnega bivališča), z boljšo zaščito zasebnosti, s poenostavljenim postopkom oddaje in tipsko pogodbo, z ukinitvijo davka od najema …” Z nelojalno državno konkurenco pa lahko pometemo tako, da napišemo nov “Jazbinškov zakon”, prodamo vsa državna stanovanja sedanjim najemnikom s popustom in razpustimo vse stanovanjske sklade ter uvedemo stanovanjski dodatek. Štih še pojasnjuje, da velika večina stanovanj ni zgrajenih v skladu s trenutnimi standardi, ki veljajo za novogradnje, kar pa je izrazito nepravično do mladih, ki v veliki meri nosijo te stroške.
Nujna bi bila velika sprostitev zazidljivih parcel, pozidane je le 3,5 odstotka države
Štih opozarja tudi, da ima politika nesproščanja zazidljivih parcel, dokler obstoječe (ali degradirane) niso pozidane, za posledico to, da so vse najboljše že uporabljene (ker so ostale le slabe), da so preostale za mlade dražje, ker jih je manj; in ker ni davka na kopičenje ali degradacijo, lahko prodajalci “sedijo na njih”. Če želimo nižje cene, je treba trg poplaviti s stanovanji in dovoliti graditeljem, da ustvarijo presežke. To pa je za naše centralne planerje, ki jim je vrhunska domislica stanovanjska zadruga in misel, da “bomo vse pozidali”, bogokletno razmišljanje: “V 2000 letih smo pozidali 3,5 odstotka države. Z vsemi cestami in železnicami vred. Mi preprosto nimamo potenciala vsega pozidati, povrhu se zida tisto, kar se potrebuje, in mi potrebujemo le stanovanja za tiste nove generacije, ki ne ostanejo v družinskih lastniških nepremičninah.”
Stanovanjska kriza najbolj pereča v prestolnici: šerif Janković na elitnih lokacijah podarja stanovanja najšibkejšim, srednji sloj, ki to financira, pa si takšnih stanovanj ne more privoščiti
Ker je stanovanjska kriza najbolj pereča prav v Ljubljani, smo Štiha vprašali tudi za komentar glede prostorskega načrtovanja in stanovanjske politike v tem mestu pod vodstvom župana Zorana Jankovića. Štiha čudi, da župan Janković ni sposoben vzpostaviti razmer za normalno delovanje stanovanjskega trga: “Zdi se, da ne on in ne njegovi svetovalci ne vedo, kako se zadeve lotiti. Model občinskega stanovanjskega sklada, ki ga iz leta v leto ponavljajo, ne deluje; drugih idej pa nimajo.” Najbolj tragični dejstvi ljubljanske stanovanjske politike sta po njegovih besedah, da mesto in država socialna stanovanja na elitnih lokacijah v prestolnici podarja socialno šibkim, medtem ko si jih srednji sloj na isti lokaciji ne more privoščiti. Prav tako podjetja vabijo migrante, ne da bi bili dovolj odprta družba, da bi se lahko integrirali. Ker nimamo prostega trga, ampak pri nas vse temelji na vezah in poznanstvih, je še druga generacija migrantov, ki teh nimajo, socialno tako šibka, da je odvisna od državnih stanovanj: “To prevaro migrantov lahko opazujete na razpisih MOL-a. Mislijo, da si bodo v Sloveniji ustvarili novo življenje. Potem pa si z realnimi dohodki in brez pomoči staršev in socialne mreže ne zmorejo kupiti niti pasje ute in pristanejo med najbolj upravičenimi prosilci za državna stanovanja.”
K visokim cenam so že pripomogli ukrepi, kot so minimalna plača, okoljske regulacije in uvoz migrantov, zdaj pa bi levičarji to reševali z omejitvami najemnin, kar je najučinkovitejši način uničenja mesta
K visokim stroškom nepremičnin veliko pripomorejo tudi stalna poviševanja minimalne plače, katere višina se vedno bolj približuje višini povprečne plače. Slednje se odraža v višjih stroških gradbeništva, prav tako pa država ne pripomore k večji dostopnosti stanovanj z okoljskimi regulacijami ali pa uvažanjem migrantov. Štih te ukrepe označi za prilivanje bencina na ogenj, kot problem pa izpostavi tudi koncentracijo javnega sektorja v Ljubljani: “Večji problem je, denimo, koncentracija javnega sektorja v Ljubljani. Če ne zmoremo zagotavljati kvalitetnih stanovanj niti sedanjim prebivalcem, kako bomo to počeli še za nove in še z višjimi in dražjimi standardi gradnje? Ali kdo verjame, da ta utopizem kam pelje?”
Na takšno situacijo se številni odzivajo s pozivom k omejevanju najemnin. Štih glede tega postreže s citatom švedskega profesorja ekonomije, po prepričanju socialista, Assarja Lindbecka: “Poleg bombandiranja je omejitev najemnin najučinkovitejši način uničenja mesta, ki ga poznamo.” Za najemni trg je po Štihovih besedah ključno, da se z oddajo stanovanj ustvarja dobičke: “Zakaj bi sicer to kdo počel? Prenehajmo sanjati socialistične sanje o njihovem administrativnem omejevanju in pričnimo raje vzpostavljati odprto, varno in predvidljivo okolje, kjer radikalni donosi ne bodo nujni za kompenzacijo tveganj in v katerem bo ustrezne donose možno ustvarjati kljub nižjim cenam stanovanj, ker bodo nižji tudi stroški gradnje.”
Rok Krajnc