Posplošena vrednost vseh nepremičnin v državi je ocenjena na 298 milijard evrov, kar je po oceni Gursa okoli osem odstotkov več kot oktobra lani. Novi podatki bodo med drugim vplivali na socialne transferje in seveda na nepremičninski davek, če bo ta uveljavljen.
Geodetska uprava RS (Gurs) je 18. maja javno objavila nove posplošene vrednosti nepremičnin, ki odražajo stanje nepremičninskega trga na dan 1. januar 2025. Posplošene vrednosti so izračunane za vse nepremičnine, ki so evidentirane v evidenci vrednotenja, in sicer ob upoštevanju njihovih temeljnih lastnosti (raba, lokacija, velikost, starost stavb in delov stavb ter kakovost). Nove posplošene vrednosti nepremičnin so dostopne prek namenskih aplikacij, objavljenih na portalu Prostor, vseeno pa Gurs lastnikom nepremičnin pošilja tudi potrdila po pošti; po predvidevanjih naj bi jih razposlali do konca maja.
Posplošena vrednost se je v osmih letih podvojila
Nove posplošene vrednosti nepremičnin so izračunane na podlagi novih modelov vrednotenja (uredbo o teh modelih je vlada potrdila aprila, veljati je začela 13. maja); Gurs je namreč ob preverjanju njihove ustreznosti – kar mora po zakonu storiti na dve leti – ugotovil, da ne ustrezajo več stanju na terenu. Nato je na podlagi predloga novih modelov oktobra lani izvedel poskusno vrednotenje.
Posplošena vrednost vseh nepremičnin v državi je po novem ocenjena na 298 milijard evrov, kar je po besedah generalnega direktorja Gursa Tomaža Petka glede na tiste iz oktobra lani višja za okoli osem odstotkov. Če pa pogledamo “popis nepremičnin” iz leta 2017, ko so bile te ocenjene na 160 milijard evrov, vidimo, da se je njihova vrednost v osmih letih skoraj podvojila.
Kaj svetujejo lastnikom nepremičnin
S pregledom potrdil o novi posplošeni vrednosti nepremičnin ni treba hiteti, saj se podatki ne bodo spreminjali, pravijo na Gursu. Lastniki, ki imajo v lasti več kot 100 enot vrednotenja (v glavnem gre za pravne osebe), bodo prejeli samo obvestila z informacijami o vpogledu, kreiranju potrdila in izvozu podatkov prek aplikacije Osebni vpogled v vrednosti nepremičnin. Kot svetujejo na Gursu, naj lastniki zbirna potrdila pregledajo; če ugotovijo, da na potrdilu niso izpisane vse njihove nepremičnine, naj v zemljiški knjigi preverijo, ali so pri vseh nepremičninah vpisani z enotno matično številko občana (EMŠO).
Lahko se zgodi, da je posplošena vrednost nepremičnine neustrezna, če podatki o njej v evidenci vrednotenja niso pravilni. Zato na Gursu lastnikom nepremičnin svetujejo, naj v takšnem primeru najprej uredijo podatke – večinoma gre za podatke katastra nepremičnin. Če pa so podatki pravilni, ampak lastnik vseeno meni, da posplošena vrednost nepremičnine bistveno odstopa od njene tržne vrednosti, lahko predlaga spremembo posplošene vrednosti (s predlogom za ugotavljanje posebne okoliščine). Pri tem mora najeti cenilca, ki bo izvedel oceno uveljavljanja posebnih okoliščin pri konkretni nepremičnini. Na Gursu ob tem opozarjajo na zakonski pogoj – ta postopek je mogoč “le v primeru, da bo cenilec ocenil, da je ocenjena vrednost po modelih vrednotenja vsaj 20 odstotkov ali več kot 200.000 evrov nižja oziroma višja”. Pritožbe bodo obravnavane v splošnem upravnem postopku, lastniki bodo prejeli upravne odločbe. Na Gursu ob tem dodajajo, da se bodo vrednosti nepremičnin predvidoma usklajevale vsaki dve leti, z vsakim usklajevanjem pa bo potreben nov postopek ugotavljanja posebnih okoliščin.
Razlike med ocenami in tržnimi cenami
Kot rečeno, je posplošena vrednost vseh nepremičnin v državi ocenjena na 298 milijard evrov. Najvišje cene nepremičnin so – kot po navadi – v Ljubljani in okolici, na Obali in na območju Kranjske Gore. Največje razlike med novo Gursovo oceno in dejansko tržno ceno nepremičnin pa so po oceni nepremičninskih agencij v Ljubljani. “Pri stanovanjih v Ljubljani vidimo, da so se cene popravile tudi do 100 odstotkov, prodajne vrednosti pa so od 20 do 25 odstotkov višje. V Ljubljani je največje povpraševanje, točne številke nima nihče, ampak je zagotovo ta čas 10.000 ljudi, ki kupuje stanovanje v Ljubljani,” je za 24ur ocenil Dušan Lazar, direktor nepremičninske agencije Century 21 Slovenija. Podobno kot za Ljubljano so večja odstopanja značilna tudi za denimo turistična Bled in Kranjsko Goro, drugje po državi pa so odstopanja manjša.
Vpliv na socialne transferje in načrtovani davek
Podatki o posplošenih vrednostih nepremičnin se uporabljajo za različne namene; nanje se opirajo na Fursu in na sodiščih, največkrat pa se uporabljajo pri uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (otroški dodatki, denarna socialna pomoč, varstveni dodatek, državne štipendije, znižano plačilo vrtca, subvencije malice in kosila, subvencije najemnin …), kjer se ugotavlja materialni položaj prosilca. Vendar pa se pri socialnih transferjih nove posplošene vrednosti do konca leta 2026 še ne bodo upoštevale, upoštevale se bodo tiste iz prejšnjega vrednotenja.
Seveda bodo novi podatki Gursa vplivali tudi na davek na nepremičnine – če oziroma ko bo ta uveljavljen. Končnih odločitev o tem še niso sprejeli. Na podlagi izhodišč za pripravo nepremičninskega davka, ki jih je vlada potrdila tik pred koncem lanskega leta, pa bo nepremičninski davek obremenil stanovanja, hiše in stavbna zemljišča (tako fizične kot pravne osebe). Prva nepremičnina, v kateri živi lastnik, bo oproščena davka, druge v njegovi lasti pa ne. Če bi lastnik druge nepremičnine to oddal, bi bil deležen davčnih ugodnosti. Nepremičnine bi bile obdavčene z 1,45-odstotno davčno stopnjo, pri čemer bi osnovo predstavljala prav posplošena vrednost nepremičnin Gursa. Učinek novega vrednotenja nepremičnin bo tako neizbežno vodil v višjo davčno obremenitev lastnikov nepremičnin.
Zanimiv vpliv na primer Trenta
Zanimivo je, da je po novi metodologiji vrednost nekdanjega posestva predsednika SDS Janeza Janše v Trenti tudi uradno ocenjena na 135 tisoč evrov, kot pravijo naši viri (samo stavba z okolico je vredna nekaj čez 80 tisoč evrov). Specializirano državno tožilstvo se je namreč ves čas opiralo na to, da je po Gursu omenjena nepremičnina v celoti vredna okoli 20 tisoč evrov (po nekaterih cenitvah še manj), Janša pa naj bi s prodajo nesorazmerno in celo koruptivno zaslužil.
Kot je znano, so bili Janša, Klemen Gantar in Brane Kastelic na prvi stopnji oproščeni. Ker pa je tožilstvo napovedalo pritožbo, bo o zadevi odločalo višje sodišče. Zdaj je tudi po novi metodologiji Gursa vrednost nekdanjega Janševega posestva celo višja od zneska, ki jo je na Imosovi dražbi za to posestvo odštelo podjetje Nepremičnine (127 tisoč evrov) – to ga je nato prodalo fizični osebi po višji ceni. Kot smo pisali na portalu Demokracija.si, je nova metodologija cenitve Gursa dovolj močan argument, da bodo tudi višji sodniki potrdili oprostilno sodbo za trojico obtožencev.
“Posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih določa Gurs, temeljijo na statističnem modelu in množičnih podatkih. Namenjene so grobi oceni vrednosti iz t. i. ptičje perspektive, kar pomeni, da posamezne nepremičnine niso bile natančno pregledane. Model sodi med najkakovostnejše v EU, saj upošteva množico dejavnikov in temelji na več kot 15 letih razvoja. Odstopanja v ocenah so pogosto posledica netočnih ali pomanjkljivih podatkov, ki jih sporočijo lastniki, ne pa napak modela,” meni predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI mag. Marko Novak. “Za potrebe davka na nepremičnine natančnejše ocene niso nujne – razlike pri obdavčitvi so običajno minimalne. Uvedba sistema z rednimi ogledi vseh nepremičnin bi bila predraga in bi nesorazmerno posegla v zasebnost. Slovenija je tako dosegla ustrezno ravnotežje med natančnostjo, stroški in spoštovanjem zasebnosti.”
N. Ž.