Airbnb je dolgo veljal za spomenik libertarni ekonomiji. Spletna plarforma je povezala ponudnike nepremičnin in kratkoročne najemnike nepremičnin, pri tem so se izognili celemu kupu fevdov, od hotelskih do državnih. Kmalu so prišli davki in regulacija, zdaj pa po poročanju Financ Airbnb oddajanju grozi celo vsesplošni birokratski pogrom. Pri tem se države sklicujejo na stanovanjski problem in davčne utaje. Kljub temu da obstajajo empirični dokazi, da prepovedi storitve Airbnb v mestih ne pomenijo rešitve stanovanjskega problema, nasprotno, najemnine se ob prepovedi paradoksalno višajo.
Kot poročajo Finance, so v zadnjem času številne države in mesta začeli uvajati strožje omejitve za kratkoročne najeme prek platform, kot sta Airbnb in Booking, katerih namen je uravnavanje trga nepremičnin, (domnevna) zaščita lokalnih prebivalcev pred posledicami množičnega turizma ter preprečevanje davčnih utaj. Vendar pa se mnogi sobodajalci srečujejo s številnimi izzivi, ki postavljajo pod vprašaj celoten model kratkoročnega oddajanja.
Države trdijo, da se borijo proti stanovanjski krizi in davčnim utajam
Eden izmed ključnih razlogov za uvedbo strožjih pravil naj bi bila stanovanjska kriza. V številnih mestih se zaradi množičnega oddajanja nepremičnin turistom zmanjšuje število stanovanj za dolgoročni najem, kar dviguje cene nepremičnin in najemnin za lokalne prebivalce. Regulativni ukrepi tako ciljajo na vzpostavitev ravnovesja med turizmom in potrebami lokalnega prebivalstva. Drugi pomemben razlog pa so davčne obveznosti. Mnogi lastniki nepremičnin, ki oddajajo prek platform, ne prijavljajo dohodka, kar pomeni izgubo prihodkov za državo. V nekaterih državah so zato uvedli strožje kontrole in obvezno registracijo vseh, ki se ukvarjajo s kratkoročnim oddajanjem.
Vedno bolj drastične omejitve
Med najpogostejšimi omejitvami, ki jih uvajajo oblasti, so:
-
- Omejitev dni oddajanja – v nekaterih mestih lahko lastniki oddajajo nepremičnine le določen čas v letu (npr. največ 90 dni na leto).
- Obvezna registracija – sobodajalci morajo pridobiti posebno dovoljenje ali registracijo pri lokalnih organih.
- Dvig davkov – nekatera mesta uvajajo posebne turistične takse ali višje obdavčitve za kratkoročne najeme.
- Omejitve glede lokacij – v določenih turistično obremenjenih območjih so kratkoročni najemi prepovedani ali močno omejeni.
- Sobodajalci se zato soočajo z zmanjšanjem prihodkov in pravno negotovostjo. Nekateri se odločajo za prehod na dolgoročno oddajanje, drugi pa se poskušajo izogniti regulacijam z uporabo alternativnih platform ali z oddajanjem na črno.
Kako se prilagajajo platforme?
Platforme, kot sta Airbnb in Booking, se že prilagajajo novim pravilom. V nekaterih mestih so začeli sodelovati z lokalnimi oblastmi pri nadzoru oddajanja, uporabnikom pa nudijo več informacij o zakonodaji. Kljub temu je prihodnost kratkoročnih najemov negotova, saj se zdi, da oblasti v številnih državah stremijo k še strožjim ukrepom. Zato nekateri obupani najemodajalci pravijo, da bo Airbnb počasi postal misija nemogoče.
Kaj pa Slovenija?
Minister za gospodasrstvo Matjaž Han bi z novim zakonom omejil oddajanje stanovanj preko Airbnb na največ 30 dni na leto. Medtem ko se razvite zahodne države turistom s svojo državo trudijo prikupiti in jo tudi z ugodnim bivanjem narediti privlačnejšo, Golobova vlada s svojimi potezami deluje obratno. Omejitev oddaje stanovanja, obvezna soglasja in nove omejitve.
Lanski predlog zakona o gostinstvu, ki med drugim ureja kratkotrajno oddajanje stanovanj v najem, oddajanja stanovanj omejujejo na največ 30 dni letno. Občinam bi sicer dovolili, da pravila prilagodijo glede na lokalne potrebe in turistične cilje zaradi razlik med kraji. Skladno s predlogom zakona bo še vedno mogoče spremeniti oddajo stanovanja brez časovnih omejitev, če je namembnost stanovanja v poslovnem prostoru, kot je gostinski namestitveni obrat.
“Butalski gospodarski minister, če mu ni jasno, da je turizem ter z njim povezana ponudba stanovanj na Airbnb pomembna gospodarska panoga v mozaiku mikroponudbe. Ne le velika “državna” turistična podjetja, predvsem posamezniki s podjetniško žilico delajo celotno sliko in skoraj 100.000 zaposlenih v dejavnostih s turizmom, ki oddajajo preko 135.000 stanovanjskih enot v LJ, ne bodo tega rešili. Turist v LJ namreč pusti okoli 100 eur dnevno,” je ob tem zapisal X Jan Macarol Vrabec, ki je tudi izvršni direktor City Magazina.
Glavni motor pogroma proti sobodajalcem, ki želijo svojo nepremičnino oddajati prek spletnega portala Airbnb, je sicer skrajno leva stranka Levica. V resnici gre za prebrisan načrt, kako ustvariti čim več revežev, odvisnih od države, in hkrati poskrbeti za “zeleno” odrast, a njihov politični izgovor je ta, da zaradi Airbnb rastejo cene najemniških stanovanj, kar je pogubno za mlade družine, ki prvič rešujejo stanovanjski problem. Pa to drži?
Airbnb ne rešuje stanovanjskega problema
Betsey Stevenson, profesorica javne politike in ekonomije na Univerzi v Michiganu, je za Bloomberg razložila, da ukinitev Airbnb niti v ZDA ne bi rešila izrednih razmer na področju stanovanjske politike.
“Prepoved Airbnb se morda sliši dobro lokalnim prebivalcem, ki to vidijo kot odpiranje več stanovanj zanje. Toda zakaj ne bi po tej logiki prepovedali domačih pisarn ali celo poslovnih nepremičnin?” se sprašuje Stevensonova in dodaja, da tudi ti zavzemajo prostor, ki bi ga vsaj teoretično lahko uporabili za več stanovanj.
Resnica je, da vse te omejitve na koncu poslabšajo položaj prebivalcev. Zakaj?
Prvi razlog je ekonomski. Močna skupnost potrebuje močno gospodarstvo, ki zahteva prostor za trgovino. Turizem je del trgovine.
Napetost med obiskovalci skupnosti in njenimi prebivalci je nekaj običajnega. Obiskovalci so tam zato, da se zabavajo, zato so lahko glasni, neurejeni in nespoštljivi. Prav tako veliko denarja porabijo v restavracijah, trgovinah in za zabavo. To koristi domačinom – tako z zagotavljanjem dohodka kot z ustvarjanjem povpraševanja, potrebnega za takšne ugodnosti v skupnosti. Stevensonova izpostavi propad turističnega gospodarstva med pandemijo, ki je prizadel številne skupnosti in bankrotiral številna podjetja, kot primer tega, kaj se zgodi, ko ni več turizma.
Posledica: višje cene hotelskih storitev in več hotelov
Ljudje, ki zagovarjajo prepoved Airbnb, sicer redko trdijo, da želijo manj turistov, a če si kraji želijo turizma, morajo turistom zagotoviti prenočišče. Zakonskim omejitvam kratkoročnih nastanitev pa bodo sledile višje cene hotelov, ki bodo na koncu vodile v razvoj več hotelov – z uporabo prostora in kapitala, ki bi se lahko uporabil za stanovanja.
Omejitev kratkoročnih nastanitev lahko povzroči manj prostora za bivališča z zmanjšanjem prožnosti na trgu. Prednost prepuščanja običajnim ljudem, da se sami odločajo o tem, ali bodo oddali svoj dom, je v tem, da se lahko ponudba elastično odzove, ko se povpraševanje spremeni – na primer, ko pridejo olimpijske igre v Pariz. Veliko povpraševanje zvišuje cene, kar bo nekatere ljudi prepričalo, da ostanejo pri prijateljih ali družini, gredo na dopust v kraj z manj gneče ali celo sprejmejo turista.
To v času konic pomaga povečati gostoto in omogoča prebivalcem, da izkoristijo prednosti plime in oseke povpraševanja v njihovi skupnosti. Brez takšne prilagodljivosti bi mesto potrebovalo več hotelov, da bi lahko sprejeli največjo potovalno sezono, potem pa bi bile te sobe prazne večji del leta, hoteli pa bi zavzemali veliko več prostora kot zasebna stanovanja, ki jih oddajajo.
Res je, da lahko zaradi prepovedi Airbnb nekateri prebivalci mesta dajo svoje stanovanje na tradicionalni najemni trg ali vzamejo sostanovalca, toda prav tako lahko preprosto odidejo, saj si lahko življenje v mestu privoščijo le zaradi kratkoročnega najema. Nobenega dvoma ni, da so trenutni lastniki stanovanj prizadeti, ko mesto sprejme nove omejitve, kako lahko uporabljajo svoj dom, vendar so prizadeti tudi bodoči lastniki stanovanj. Nekateri ljudje si lahko privoščijo življenje v mestu le, če lahko oddajo svoj prostor na Airbnb, razlaga Stevensonova.
New York prepovedal Airbnb, najemnine in cene hotelov navzgor
Eno leto po sprejetju močnih omejitev o kratkoročnem najemu v New Yorku, le ti niso izpolnili svoje obljube o boju proti stanovanjski krizi. Po strogih ukrepih se potrošniki namesto tega soočajo z zgodovinsko visokimi cenami hotelov, prebivalci pa z zgodovinsko visokimi najemninami. Novi podatki poudarjajo posledice lokalnega zakona 18 (LL18), ki je praktično prepovedal oddajanje prek Airbnb.
V letu, odkar so ta pravila začela veljati, je prišlo do predvidljivih rezultatov, vključno z dvigom cen hotelov, zaradi česar obstaja tveganje, da bodo potovanja v New York za običajne ljudi postala nedostopna.
Po podatkih nepremičninske agencije CoStar so se povprečne cene hotelov v New Yorku v 12 mesecih zvišale za 7,4 odstotka v primerjavi s samo 2,1-odstotnim dvigom na nacionalni ravni.
Zakonodajalci so trdili, da bo LL18 zaščitil cenovno dostopna stanovanja, vendar ogromno dokazov iz preteklega leta kaže, da ta pristop ni izpolnil te obljube. Alicia Glenn, nekdanja podžupanja NYC za stanovanja pod županom Billom de Blasiom, je celo priznala, da nikoli ni videla podatkov, ki bi kazali, da kratkoročni najemi pomembno vplivajo na stanovanjsko krizo.
Najemnine v New Yorku še naprej rastejo: Regulatorji so obljubili, da bo prepoved Airbnb v New Yorku sprostila stanovanja. Namesto tega se je najemnina v prvih 11-ih mesecih veljavnosti zakona povečala za 3,4 odstotka, glede na StreetEasy, kar nakazuje, da drugi dejavniki zvišujejo cene najemnin. Pravzaprav je povprečna izklicna cena najema v središču Manhattna v zadnjem letu prvič v zgodovini dosegla najvišjo vrednost 5000 USD.
Ravni prostih delovnih mest ostajajo nespremenjene: Stopnja prostih delovnih mest za stanovanja v New Yorku je ostala skoraj nespremenjena (pri 3,4 odstotka), odkar je zakon stopil v veljavo, glede na Apartment List.
New York ostaja v zaostanku z drugimi večjimi mesti: medtem ko so se najemnine na nacionalni ravni morda ohladile, povišanje najemnin v New Yorku od začetka veljavnosti zakona še naprej prehiteva bližnja mesta, kot so Boston, Chicago in Washington, D. C. Medtem pa tudi stopnje prostih delovnih mest v New Yorku še naprej močno zaostajajo za Chicagom, Bostonom in Washingtonom, D. C.
Ker je večina newyorških hotelov zbranih v središču Manhattna, je LL18 občutno zmanjšal razpoložljive namestitve v zunanjih okrožjih, zgostil potnike, omejil, kje bivajo ter kje in kako zapravljajo. Oglasi Airbnb so v večini mestnih območij brez hotelskih možnosti. Pred LL18 so bili oglasi Airbnb bolj geografsko razpršeni po vseh petih okrožjih v primerjavi s hoteli z manj kot polovico vseh seznamov Airbnb na Manhattnu, medtem ko je bilo v Brooklynu in Queensu 37 odstotkov oziroma 13 odstotkov seznamov Airbnb.
V mestu, kjer življenjski stroški še naprej naraščajo, je izguba dohodka uničila tiste, ki se zanašajo na skupno rabo doma za kritje osnovnih stroškov, in mala podjetja, ki so odvisna od turističnih dolarjev.
Kaj nas uči primer New Yorka?
New York kot primer drastičnih omejitev Airbnb, kakršne želi implementirati tudi Golobova vlada, kaže zelo jasne empirične zaključke: Prepoved Airbnb viša najemnine, viša hotelske storitve in pustoši po lokalnemu turizmu.
Posledica je še poslabšano stanje na področju stanovanjske problematike, revnejše lokalno prebivalstvo in splošno slabše gospodarsko stanje v mestu. Napad države na libertarno podjetniško pobudo ima torej vedno predvidljive posledice.
I. K.